De nuværende boligbeskatningsregler, som trådte I kraft fra 2024 efter de hovedretningslinjer, der blev aftalt med Boligskatteforliget af 2. maj 2017, kunne være gjort langt mere omfordelende. Dette dokumenteres I denne artikel med en ændret skala for ejendomsværdibeskatning med et bundfradrag på ½ mio. kr. og med yderligere 7 trin, der på langt sigt giver samme provenu til staten som de nu gældende regler..

Ejerboliger, der efter de nye vurderingsregler er vurderet til højest 3½ mio. kr., dvs. 77 pct. af alle ejerboliger,  vil få en lavere ejendomsværdibeskatning med den foreslåede skala.

Og ejendomsværdiskatterne fordelt på kommuneniveau vil falde i alle kommuner undtagen for 23 kommuner i og omkring Hovedstadsområdet og for Århus kommune. Så i 74 kommuner vil der blive udskrevet lavere ejendomsværdiskatter. Og I nogle af disse kommuner vil over 99 pct.af ejerboligerne få pålagt lavere ejendomsværdiskatter.

Derfor kan ejerboligbeskatningen gøres langt mere omfordelende og bremse den ulighedsdynamo, der udgår fra den voldsomme stignng i boligpriserne i især de store byer og herunder primært hovedstadsområdet, hvis befolkningen ønsker det.

1. Grundlaget for de nye boligbeskatningsregler

Boligskatteforliget af 2. maj 2017 var især afledt af et ønske om at afskaffe skattestoppet for ejendomsværdiskat, der havde været i kraft siden 2002. Finanskrisen havde bl.a. klart demonstreret – og ikke blot i Danmark, at boligmarkedet kunne destabilisere samfundsøkonomien. Skattestoppet for ejendomsværdiskat havde fjernet den stabiliserende effekt, som tidligere var udgået fra ændrede ejendomsværdiskatter, når boligpriserne ændrede sig.

De nye beskatningsregler på boligområdet skulle være trådt i kraft fra 2021, men grundet it-problemer er det først fra 2024, at det blev tilfældet. Boligskatteforliget fra 2017 er derfor også blevet justeret med aftalen om ”Kompensation til boligejerne og fortsat tryghed om boligbeskatningen” fra 15. maj 2020. De heraf følgende konsekvenser for boligbeskatningen samt de resterende nødvendige afklaringer er sket med Ejendomsskatteloven fra 3. juni 2023. Disse konsekvenser indgår i de her gennemførte analyser og beregninger. Dette er markeret ved, at betegnelsen Boligbeskatningsaftalerne anvendes for de fra 2024 gældende bestemmelser.

Det er relativt velkendt, at de nye boligbeskatningsregler har en betydelig lavere stabiliseringseffekt, end det var tilfældet forud for 2002. Det følgende er derfor koncentreret om de fordelingspolitiske effekter, der kunne være opnået. Det er illustreret i et eksempel med en mere progressiv skala for ejendomsværdibeskatning.

2. Boligbeskatning – et afgørende fordelingspolitisk instrument

Figur 1 viser udviklingen i indkomstuligheden i Danmark som målt ved Gini-koefficienten i perioden fra 2001 til 2023. Det er den disponible ækvivalerede årsindkomst for husstande, som ligger til grund for figuren.  Gini-koefficienten beregnet på denne måde er i denne periode steget trendmæssigt fra godt 24 til godt 30 point i 2023. Der har således været en stor stigning i uligheden målt ved et sædvanligt mål for indkomstulighed.

Ulighed kan måles på mange andre måder: ved andre indkomstbegreber og ved andre enheder. Men uanset hvilke af disse mål, der benyttes, vil der være en trendmæssig stigning i uligheden i perioden 2001-2023. Og denne udvikling vil ikke blive vendt, når der kan suppleres med tal for 2024.

Figur 1. Uligheden målt ved Gini-koefficienten i perioden 2001-2023 med ækvivaleret husstandsenhed og på disponibel indkomst

Kilde: Danmarks Statistik (2025).

Boligbeskatningen – i det følgende for ejendomsværdibeskatning af ejerboliger – er et afgørende fordelingspolitisk instrument, hvorfor det er relevant fra et ulighedsperspektiv at se på boligbeskatningen og mulige ændringer heri.[1]

Ejendomsværdibeskatningen kunne være gjort langt mere omfordelende ved at bruge en mere progressiv udskrivningsskala, især hvis skalaen forsynes med et ikke ubetydeligt bundfradrag. Dette er i det her gennemregnede alternative eksempel illustreret ved, at der ikke udskrives ejendomsværdiskat på den første ½ mio. kr. i ejendomsværdi.

Den her anvendte alternative progressive skala med den progression, der både fremgår af kolonne 4 (grundskalaen) og 5 (den alternative effektive skala) i tabel 1, er endvidere fastlagt således, at den alternative effektive skala (kolonne 5 i tabel 1) på langt sigt giver samme provenu i ejendomsværdiskat som skalaen efter Boligbeskatningsaftalerne.

Den alternative mere progressive skala med ½ mio. kr. i bundfradrag betyder, når der skal sikres samme skatteprovenu, at ejerboliger med en relativ høj ejendomsværdi (i eksemplet: ejendomsværdier over 3½ mio. kr.) falder i pris, mens ejerboliger med relativ lav værdi (ejendomsværdier under 3½ mio. kr.) stiger i pris i forhold til ellers.[2] Prisforskydningerne skyldes forskellene i ejendomsværdiskatterne efter gældende skala og den alternative effektive skala.

Tabel 1. Effektive satser efter hhv. gældende og alternativ skala efter ejendomsværdi og beskatningsgrundlag

4. Den effektive sats i den gældende skala er lig 0,80 multipliceret med satsen hhv. under og over progressionsgrænsen, dvs. 0,80*0,51 og 0,80*1,4.
5. Satserne i grundskalaen er alle multipliceret med 1,615*0,80, så der på langt sigt opnås samme provenu under hensyntagen til prisforskydninger som efter gældende ejendomsværdibeskatning, jf. tabel 5.

Usikkerhedsmomenter i de gennemførte beregninger er sammenfattet i boks 1.

I tabel 5 er det vist, hvor store de ovenfor anførte prisforskydninger er i de forskellige intervaller for ejendomsværdier.

Disse prisforskydninger vil med den anvendte alternative progressive udskrivningsskala nødvendiggøre højere skatteprocenter end ellers, idet prisfald for ejendomme i den dyre ende resulterer i større skattefald end de skattestigninger, der følger af prisstigninger for de relativ billige ejendomme, hvor skattesatserne er lavere. De i tabel 1 viste satser for udskrivning af ejendomsværdiskat efter den anvendte alternative effektive skala er de satser, der fremkommer, når der er taget hensyn til de skatteændringer, der udløses af prisforskydninger, ligesom de på langt sigt sikrer samme provenu i ejendomsværdiskat som de gældende regler.

2.1 Hovedresultater ved en alternativ effektiv progressiv skala for ejendomsværdiskat

77½ pct. af alle ejerboliger, dvs. ejerboliger med en ejendomsværdi på højst 3½ mio. kr., vil blive pålignet mindre ejendomsværdiskat med den i tabel 1 viste alternative effektive skala. Heraf følger også, at 77½ pct. af ejerboligerne, ejerboliger under 3½ mio. kr. i ejendomsværdi, alt andet lige vil stige i pris.

Det er ikke blot på ejendomsniveau og dermed husstandsniveau, at den alternative effektive skala vil medføre en markant omfordeling med større lighed til følge. Det vil også ske kommunalt, idet ejendomsværdiskatterne vil falde i 74 ud af landets 98 kommuner, altså i mere end ¾ af kommunerne. Tallene for alle kommuner, der i uddrag er vist i dette afsnit, fremgår af bilag 1.

Det er selvfølgelig ikke overraskende, at de kommuner, hvori ejendomsværdiskatterne vil stige, ligger i og omkring Hovedstadsområdet. 23 af de 24 kommuner med stigende ejendomsværdiskatter ligger her. Århus er den eneste kommune, der bortset fra kommuner i og omkring Hovedstadsområdet, også ville få stigende ejendomsværdiskatter.

Tabel 2 viser stigningen i ejendomsværdiskatter pr. ejerbolig i de 6 kommuner, hvor stigningen er størst. Århus er endvidere medtaget i tabel 2. Tabel 2 viser også faldet i ejendomsværdiskatter pr. ejerbolig i de 7 kommuner, hvor faldet er størst. Derudover viser tabel 2, for hhv. de ejerboliger, der tillægges større ejendomsværdiskat, og for de ejerboliger, der tillægges mindre ejendomsskat, hvor meget hhv. stigningen og faldet er i kr. pr. ejendom. Tabel 2 afspejler, at det især er for stigninger, der er forskel. Dette er selvfølgelig en følge af, at det er ejerboliger under 3½ mio. kr., der får tillagt mindre ejendomsværdiskat, mens større ejendomsværdiskat bliver tillagt for ejerboliger over 3½ mio. kr. i ejendomsværdi, dvs. for ejerboliger op til over 100 mio. kr. i ejendomsværdi.

Tabel 2. Ændring i ejendomsværdiskatten pr. ejerbolig i 14 kommuner. Heraf 6 kommuner med de største stigninger samt Århus og 7 kommuner med de største fald

1. For alle ejerboliger i kommunen, gennemsnit.
2. For ejerboliger i kommunen med stigende ejendomsværdiskat, gennemsnit.
3. For ejerboliger i kommunen med faldende ejendomsværdiskat, gennemsnit.

De absolutte forskelle i ejendomsværdiskatterne i tabel 2 kan være misvisende, idet ejendomsværdierne i kommunerne jo er forskellige – også i de enkelte størrelsesintervaller.

I tabel 3 er det derfor supplerende anført, hvor meget ejendomsværdiskatterne relativt ændrer sig i de 6 kommuner, hvor ejendomsværdiskatterne er steget relativt mest, og i Århus, samt i de 7 kommuner, hvor ejendomsværdiskatterne er faldet relativt mest. Bilag 1 viser også, hvor meget ejendomsværdiskatterne relativt er ændret for såvel ejerboliger med faldende hhv. stigende ejendomsværdiskatter for samtlige 98 kommuner.

Tabel 3. Procentvis ændring i ejendomsværdiskatten pr. ejerbolig i 14 kommuner. Heraf 6 kommuner med de største stigninger samt Århus og 7 kommuner med de største fald

Mens der kun sker beskedne ændringer i placeringen af de 6 kommuner med stigende ejendomsværdiskatter, når der gås fra absolutte til relative ændringer, sker der en total udskiftning af kommuner med faldende ejendomsværdiskatter, når der gås fra absolutte til relative ændringer, jf. tabel 2 og 3. Det billede, som tabel 3 giver, svarer i langt højere grad til det forventede, end det billede som tabel 2 giver.

Tabel 4 viser for de samme kommuner som i tabel 3, hvor stor en andel af ejerboligerne, der vil få mindre ejendomsværdiskat – målt i procent. Over alle 98 kommunerne varierer denne procent mere end i tabel 4: fra 10 pct. i Dragør til næsten 100 pct. – 99,9 pct. – på Lolland. Det fremgår af tabel 4, at over 99 pct. af ejerboligerne i kommunerne med de største relative fald i de gennemsnitlige ejendomsværdiskatter vil få lavere ejendomsværdiskat. Foruden disse 7 kommuner er der yderligere 31 af landets 98 kommuner, hvor over 95 pct. af ejerboligerne vil få tillagt mindre ejendomsværdiskat, se bilag 1.  Tabel 4 viser i øvrig også, at et flertal af ejerboliger i Århus vil få tillagt en lavere ejendomsværdiskat.

Tabel 4. Antal ejerboliger med lavere ejendomsværdiskat efter alternativ effektiv skala end efter gældende skala i samme kommuner som i tabel 5. Pct.

I tabel 5 er der fokuseret på den betydning, som den alternative effektive skala har for ejendomsværdiskat i de forskellige ejendomsværdi- og beskatningsintervaller og de heraf afledede prisændringer for ejerboliger. Det ses af kolonne 7, hvor store de anslåede relative prisændringer i pct. udgør i de forskellige ejendomsværdi- og beskatningsintervaller. Ejerboliger under 3½ mio. kr. i ejendomsværdi stiger, idet stigningen aftager med højere ejendomsværdi fra 7,1 pct. til 1,4 pct.[3] Omvendt falder ejerboliger over 4½ mio. kr. i ejendomsværdi, idet faldet stiger med højere ejendomsværdi fra 0,7 til 31,1 pct.

Tabel 5.  Ejendomsværdiskat pr. bolig efter hhv. alternativ effektiv skala og gældende skala samt prisændringer såvel absolut som relativt i de forskellige ejendomsværdi- og beskatningsintervaller

1. Som en undtagelse bevæger ændringer i ejendomsværdibeskatning og ejendomsværdi sig i samme retning i dette interval. Det skyldes for det første, at skattefaldet i dette interval er ret lav før hensyntagen til prisændringer: nemlig 239 kr. pr. ejerbolig. Dette fald giver en beregnet ejendomsværdistigning. Denne og det forhold, at grundskalaen efter hensyn til prisændringer skal multipliceres med 1,615 i stedet for 1,555, giver den anførte skattestigning på 402 kr. i kolonne 5 i intervallet. Denne undtagelse er en følge af, at iterationen ikke er ført til ende, se fejlkilde 4 i boks 1. Med fuldendt iteration var ændringen i ejendomsværdiskatten og ejendomsprisen også gået i hver sin retning i dette interval med hhv. et prisfald og en stigning i ejendomsværdiskatten. Som odså anført i boks 1 giver den ikke fuldendte iteration kun anledning til en mindre fejl. I dette interval, hvor ejendomsværdien er mellem 3½-4½ mio. kr., er fejlen en del mindre end 402 kr. Og prisændringen i dette interval skifter fortegn, men den absolutte værdi ændres næppe ret meget.

2.2 Nogle konsekvenser af den alternative effektive progressive skala for ejendomsværdiskat

Som ved den gældende skala efter Boligbeskatningsaftalerne bør den alternative skala først træde i kraft ved salg af ejerbolig. Hel eller delvis overdragelse til ægtefælle ved ejerens død eller i levende live bør – på tilsvarende måde som efter Boligbeskatningsaftalerne – ligeledes betyde, at de gældende regler for ejendomsværdibeskatning fortsætter.

Dette betyder, at skift til en tilsvarende ejerbolig ikke forhindres af økonomiske årsager, da den nye bolig må antages at være faldet i omtrent samme omfang, som vil gælde for fraflytningsboligen. Hvis der flyttes til en dyrere bolig, er det som nu forbundet med højere boligudgifter, omvendt hvis der flyttes til en billigere bolig.

Hvis der flyttes til en lejebolig eller til udlandet, vil værdien af den fraflyttede boligs friværdi for boliger med en ejendomsværdi over ca. 3½ mio. kr. reduceres på samme måde som ved den længstlevendes dødsfald. For ejerboliger under ca. 3½ mio. kr. vil friværdien sammenholdt med de gældende regler øges ved fraflytning til lejebolig eller til udlandet.

Den alternative skala for ejendomsværdibeskatning med ikrafttræden fra salg vil derfor for mange først få betydning ved overgang til pensioniststatus eller ved, hvor stor en arv der kan overføres til efterkommere.

Disse forskydninger skal naturligvis sammenholdes med ikke mindst de gevinster, som rigtig mange boligejere især i og omkring Hovedstadsområdet har opnået i de senere år.

Det skal tillige inddrages i overvejelserne, om de prisforskydninger, som den alternative skala vil udløse, giver problemer for finansieringsinstitutterne: primært realkreditinstitutter og banker. Det er der dog ikke seriøs grund til at frygte. Det skyldes også de nye betingelser, som efter finanskrisen fra 2010 blev stillet til boligfinansiering, især via Bekendtgørelse om God skik for boligkredit. Denne bekendtgørelse, seneste version fra 2023, indeholder et helt kapitel, kapitel 6, om kreditværdighedsvurdering. Heri står bl.a.:

”En boligkreditgiver skal før indgåelse af en boligkreditaftale foretage en grundig vurdering af låntagerens kreditværdighed, og heri inddrage de relevante oplysninger for at fastslå sandsynligheden for, at låntageren har vilje og evne til at opfylde sine forpligtelser i henhold til boligkreditaftalen. En boligkreditgiver må alene indgå en boligkreditaftale med en låntager, hvis resultatet af kreditværdighedsvurderingen sandsynliggør at låntageren kan overholde boligkreditaftalen.”

Og videre:

”Kreditværdighedsvurderingen foretages på grundlag af oplysninger om låntagerens indtægter og udgifter og andre finansielle og økonomiske forhold, der er nødvendige, tilstrækkelige og forholdsmæssigt afpassede.”

Hvad der ligger heri er nærmere uddybet i en Vejledning om kreditværdighedsvurdering fra 2021 udarbejdet af Finanstilsynet og Forbrugerombudsmanden.

Det fremgår, at personlig kreditværdighed er blevet afgørende for realkreditlån og andre boliglån. Derfor bør der ikke kunne være stor risiko for store tab for finansieringsinstitutterne, hvis de har levet op til reglerne. Og det skal Finanstilsynet jo kontrollere.

Inddragelsen af personlig kreditværdighed i forbindelse med boligkredit er dog ret så problematisk. For det første medfører det en stor bureaukratisk byrde for alle, der søger boligfinansiering[4], ligesom det har betydet, at friværdi i en række tilfælde ikke kan benyttes, med mindre boligen med friværdi sælges. Dette er bl.a. et problem for pensionister og for personer, der midlertidigt kan have faldende indkomster. For personer med midlertidigt faldende indkomster kan dette ligefrem udløse unødige tvangsauktioner af deres bolig, se boks 2.

3. Sammenfatning

OECD (2022) har i et studie om Housing Taxation in OECD Countries generelt peget på de muligheder, som OECD-lande har for at øge effektivitet, lighed og stabilitet fra boligbeskatningen.

Som det er fremgået, kunne en ændret og mere progressiv skala for ejendomsværdibeskatning i Boligbeskatningsaftalerne have sikret en langt mere lige indkomstfordeling både i relation til personer og husstande samt regionalt/kommunalt i Danmark. Bortset fra mere progressive skalaer for ejendomsværdibeskatning er det næppe muligt at finde fordelingspolitiske instrumenter, der er mere omfordelende såvel individuelt som regionalt.

Hvis de mere progressive ejendomsværdibeskatningsskalaer suppleres med en bestemmelse om, at disse skalaer kun skal træde i kraft ved salg af ejerbolig, idet hel eller delvis overdragelse til ægtefælle som en undtagelse ikke betragtes som et salg i relation til ejendomsværdibeskatning, så vil negative effekter af mere progressive boligbeskatningsskalaer i vidt omfang vil blive stærkt reduceret.

Det er ikke blot i den aktuelle situation, at for høj ulighed er et problem. For uligheden kan også fortsætte til de kommende generationer. Boliggevinsterne har for mange været så store, at også børn til begunstigede kan få stor økonomisk fordel heraf. Det er kommet tydeligt frem i en ny AE-analyse ”Ejerboliger i de store byer er i stigende grad for børn af rige forældre” fra 20. marts 2025.

Mens ejerboligandelen fra børn af rige forældre (de 10 pct. rigeste) fra 2004 til 2024 på landsplan steg fra 9,3 til 12,8 pct., var stigningen, jf. tabel 6, som hovedregel meget større i kommuner med høje ejendomsværdier – dog med Hørsholm som en undtagelse, og lavere i kommuner med lave ejendomsværdier –  repræsenteret i tabel 6 ved de samme kommuner som i tabel 3.

Tabel 6. Ejerboligandel for børn med rige forældre i 2004 og 2024 i kommunerne, der indgår i tabel 3. Pct.

1. For få observationer (under 10) har betydet, at der ikke er beregnet procenter for alle årene.

Kilde: AE (2025).

Det er især i perioden efter 2010, at ejerandelen for børn med rige forældre er steget. På landsplan steg andelen fra 2004 til 2010 fra 9,3 pct. til blot 9,4 pct., mens andelen steg til hele 12,8 pct. i 2024. Denne udvikling er endnu mere markant for de store byer i tabel 6, dog igen undtagen Hørsholm.

Det er nærliggende at sammenholde denne udvikling med overgangen til at basere realkreditbelåningen på primært personlig kreditværdighed, idet rige forældre jo ofte har friværdi og personlig kreditværdighed, som kan tjene til finansiering af deres børn huskøb.

Det fremgår endvidere meget tydeligt af tabel 6, at ulighedsproblemet fra ejerboligområdet meget nemt vil fortsætte i generationer.

***

[1] Det er uhyre kompliceret og usikkert, idet det forudsætter en række beregningsmæssige forudsætninger, der kan være ret tvivlsomme, hvis ulighed efter ejerbolig talmæssigt skal kobles med ulighed på husstandsniveau. Der skal for det første bruges individgivne data, så ejerboliger kan henføres til personer/husstande. Derudover betyder bestemmelsen om, at de nye boligbeskatningsregler – ligesom de her foreslåede – kun skal iværksættes ved salg, at der bør anvendes en livsløbsbetragtning, ligesom indkomstbegrebet også bør inkludere kapitalgevinster. Og når det er ulighed mellem personer/husstande, der skal belyses, bør personer/husstande med andre boligformer også inddrages. Sådanne beregninger vil være så usikre, at de næppe vil blive forsøgt gennemført.

[2] Se tabel 5 og note a hertil.

[3] Se note a til tabel 5.

[4] Unødigt bureaukrati fra politiske regler er derfor ikke alene et problem i den offentlige sektor, men også i den private sektor.

***

Kilder:

AE 2025. Ejerboliger i de støre byer er i stigende grad for børn af rige forældre. 20. marts 2025.

Boligskatteforliget 2017. Tryghed om boligbeskatningen. Forlig mellem regeringen (Venstre, Liberal Alliance, Det Konservative Folkeparti), Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre. 2. maj 2017.

Boligskatteforliget 2020. Kompensation til boligejerne og fortsat tryghed om boligbeskatningen. Forlig mellem: Regeringen (Socialdemokratiet) og Venstre, Radikale Venstre, Dansk Folkeparti, Konservative Folkeparti og Liberal Alliance. 15. maj 2020.

Danmarks Statistik 2025. Statistikbanken 17. feb. 2025.

Ejendomsskatteloven 2023. Lov nr. 678 af 3. juni 2023.

Erhvervsministeriet 2023. Bekendtgørelse om god skik for boligkredit nr. 1514 af 6. dec. 2023.

OECD 2022. Housing Taxation in OECD Countries. OECD Tax Policy Studies No. 29. Paris.

Sørensen, C. 2018.  Boligbeskatningsaftalen af 2. maj 2017. Økonomi & Politik 2018:2:86-100.

Vurderingsstyrelsen 2024. Foreløbig vurdering for 2024 (ejerboliger). Nov. 2024.

***

Bilag 1

Bilagstabel 1. Oversigt over andelen med lavere ejendomsværdiskat, ændringen i ejendomsværdiskat såvel absolut som relativt i landets 98 kommuner